Créez votre SCI en ligne
simplement et rapidement

Oui, c'est juridiquement possible, mais attention au piège fiscal. Quand vous vendez votre résidence principale en direct (à votre nom propre), la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Si vous logez ce bien dans une SCI soumise à l'IS (impôt sur les sociétés), vous perdez cet avantage majeur : la plus-value devient imposable comme un bénéfice de société.

Notre recommandation : pour une résidence principale, optez plutôt pour la SCI à l'IR (impôt sur le revenu), qui préserve l'exonération de plus-value. La SCI à l'IS reste pertinente pour des biens locatifs amortissables, pas pour votre logement.

Le démembrement consiste à séparer un bien immobilier en deux droits distincts, détenus par des personnes différentes :

• la nue-propriété (la « coquille » du bien) — généralement donnée aux enfants ;
• l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et de percevoir les loyers) — conservé par les parents.

Pourquoi c'est intéressant ?

• Donation moins taxée : on ne donne que la nue-propriété, valorisée à une fraction du prix du bien selon l'âge du donateur (par exemple à 60 ans, la nue-propriété vaut environ 60 % du bien — les droits de donation sont calculés sur cette base).
• Reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier — sans droits de succession supplémentaires.
• Gestion conservée par les parents toute leur vie : ils continuent à louer, percevoir les revenus, et décider de la vente (avec l'accord des nus-propriétaires).

Concrètement : c'est l'outil le plus utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal. Nous rédigeons les statuts et l'acte de donation adaptés à votre projet familial.

Tout dépend de ce que vous comptez faire avec votre SCI.

SCI à l'IR (impôt sur le revenu) — recommandé pour :

• la location nue (vide, longue durée) ;
• la détention familiale ou patrimoniale ;
• profiter de la transparence fiscale : les bénéfices remontent directement aux associés et sont imposés à leur niveau personnel ;
• bénéficier du régime des plus-values des particuliers à la revente (abattements pour durée de détention, exonération totale après 22 ans).

SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) — préférable pour :

• la location meublée (obligatoire dans ce cas, voir question dédiée) ;
• quand vous voulez amortir le bien (déduire chaque année une part de la valeur du bien des bénéfices, ce qui réduit fortement l'impôt) ;
• les projets avec emprunt important où l'amortissement compense les loyers.

À savoir : l'option pour l'IS est irrévocable au bout de 5 ans. Choisissez bien dès le départ — nous vous conseillons selon votre projet.

Il n'y a aucun minimum légal : vous pouvez créer une SCI avec 1 €. Mais ce n'est pas toujours une bonne idée.

Pourquoi mettre un capital plus élevé ?

• Pour les donations : un capital qui reflète à peu près la valeur du bien facilite la valorisation des parts sociales lors de la transmission aux enfants.
• Pour les banques : un capital crédible (5 000 €, 10 000 € ou plus) rassure les établissements de crédit si vous demandez un prêt immobilier au nom de la SCI.
• Pour les apports futurs : il facilite l'entrée de nouveaux associés ou les augmentations de capital sans tout renégocier.

En pratique : la majorité des SCI patrimoniales ont un capital entre 1 000 € et 10 000 €.

Oui, mais avec une conséquence importante. Aux yeux de l'administration fiscale, la location meublée est considérée comme une activité commerciale (parahôtelière), pas une simple gestion de patrimoine.

Or, la SCI est par défaut une société civile : elle ne peut pas exercer d'activité commerciale en restant à l'IR. Si votre SCI loue ne serait-ce qu'un seul bien meublé à titre habituel, elle bascule automatiquement à l'IS — et tous les autres biens de la SCI passent aussi à l'IS, de manière irrévocable.

Notre conseil : si vous comptez faire de la location meublée, choisissez ce régime dès la création (SCI à l'IS, ou structure alternative comme la SARL de famille) pour éviter une mauvaise surprise fiscale.

Il faut au minimum 2 associés pour créer une SCI — contrairement aux SASU ou EURL, il n'existe pas de SCI unipersonnelle. Aucun maximum n'est fixé.

Qui peut être associé ?

• Personnes physiques : adultes, mais aussi enfants mineurs (représentés par leurs parents jusqu'à la majorité), y compris des nourrissons ;
• Personnes morales : autres sociétés (holdings, SARL, etc.) ;
• Membres d'une même famille : c'est le cas le plus fréquent (SCI familiale parents + enfants).

À savoir :

• Un couple marié peut créer une SCI à 2 (chacun apporte des fonds ou un bien).
• La répartition des parts détermine le pouvoir de vote en assemblée et la part des bénéfices distribués à chacun.

Nos formules démarrent à 149 € HT (formule Essentiel), incluant la rédaction de vos statuts et l'accompagnement administratif jusqu'à l'immatriculation au RCS.

À ce tarif s'ajoutent deux frais obligatoires réglementés par l'État (que nous payons en votre nom mais qui ne sont pas inclus dans nos honoraires) :

• Frais de greffe : facturés par le tribunal de commerce pour enregistrer votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
• Annonce légale (JAL) : publication obligatoire dans un Journal d'Annonces Légales, pour informer le public de la création de votre société.

Ces deux frais sont identiques quel que soit votre prestataire — leur montant est fixé par arrêté ministériel selon le barème officiel.