SCI à l'IR ou à l'IS : impôts, amortissement, plus-value, transmission. Tableau comparatif et conseils de nos experts pour choisir le bon régime fiscal.
Choisir entre l'IR et l'IS pour une SCI est l'arbitrage fiscal le plus important de votre projet immobilier. Ce choix conditionne l'imposition annuelle des loyers, l'amortissement du bien, le calcul de la plus-value à la revente, et la stratégie de transmission. Le piège : l'option IS est quasi irréversible après 5 exercices. À anticiper avec soin.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers (barème IR + 17,2 % PS) | IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui (déductible du résultat) |
| Frais déductibles | Charges courantes, travaux, intérêts (limités) | Tous les frais (sans limite) |
| Distribution aux associés | Imposition annuelle automatique | Dividendes (PFU 30 %) au moment du choix |
| Plus-value à la revente | Exonération après 22/30 ans | Plus-value sur valeur amortie, taxée à l'IS |
| Location nue | Compatible | Compatible |
| Location meublée habituelle | Incompatible (bascule auto à l'IS) | Compatible |
| Réversibilité | Toujours possible | Irrévocable après 5 exercices |
| Régime par défaut | Oui | Sur option (ou bascule automatique) |
C'est le régime par défaut et de loin le plus utilisé. La SCI est fiscalement transparente : elle ne paie pas d'impôt elle-même. Chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice (ou de déficit) dans la catégorie des revenus fonciers, imposés au barème de l'IR (jusqu'à 45 %) + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Frais déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation (mais pas les travaux d'agrandissement), taxe foncière, frais de gestion, primes d'assurance. Pas d'amortissement du bien — c'est la principale limite.
Le grand avantage : la plus-value à la revente bénéficie du régime des particuliers, avec exonération totaleaprès 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). C'est imbattable pour une détention patrimoniale longue.
Sur option ou par effet automatique (location meublée habituelle), la SCI devient une société soumise à l'IS, donc opaque fiscalement. Elle paie l'IS sur ses bénéfices : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %.
Le grand avantage : possibilité d'amortir le bien (généralement sur 25 à 50 ans selon les composants), ce qui réduit fortement le résultat fiscal. Combiné aux intérêts d'emprunt et aux frais, le résultat fiscal est souvent quasi nul les premières années.
Le grand piège : à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins les amortissements pratiqués). Sur un bien acheté 300 000 €, amorti à hauteur de 200 000 € sur 20 ans, et revendu 400 000 €, la plus-value imposable est de 300 000 € (et pas 100 000 €). Taxée à l'IS (25 %), puis dividendée aux associés à la flat tax 30 % : environ 47 % de frottement fiscal global, sans aucun abattement.
Bien acheté 300 000 €, loyers nets de 18 000 €/an, intérêts d'emprunt moyens 4 000 €/an, charges 2 000 €/an, revendu 450 000 € après 20 ans. Tranche IR de l'associé : 30 %.
Conclusion : sur cette simulation, l'IR coûte environ 40 000 € de moins sur 20 ans. L'IS devient avantageux uniquement si vous ne revendez jamais (transmission à terme), ou si la tranche d'IR de l'associé est très élevée (41-45 %).
Vous pouvez renoncer à l'option IS dans les 5 exercices suivant la première année d'effet, en notifiant l'administration fiscale avant la fin du mois précédant le cinquième exercice. Passé ce délai : impossible de revenir à l'IR. C'est l'une des décisions fiscales les plus engageantes du droit français.
Notre recommandation : sauf cas particulier (location meublée, transmission organisée, ingénierie spécifique), restez à l'IR. L'IS séduit par ses avantages court terme (amortissement, déduction totale des frais), mais piège souvent les associés à la revente.
L'option IS est avantageuse à court terme (amortissement du bien, déduction de tous les frais, taux d'IS réduit à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice). Elle devient désavantageuse à la revente : la plus-value se calcule sur la valeur amortie (donc forte fiscalité) et la SCI ne bénéficie plus de l'exonération après 22/30 ans applicable à l'IR. À privilégier pour une SCI qui ne revendra jamais, ou pour une activité de location meublée.
Les loyers sont imposés directement chez chaque associé, au prorata de ses parts, dans la catégorie des revenus fonciers. Imposition au barème de l'IR (jusqu'à 45 %) + prélèvements sociaux 17,2 %. Possibilité de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) ou d'opter pour le régime micro-foncier (abattement 30 %, si recettes < 15 000 €).
L'IR est le régime par défaut et le plus adapté pour une SCI familiale : transparence fiscale (chaque associé est imposé selon sa part), exonération de plus-value après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux), pas de calcul de plus-value lourde au moment d'une transmission. L'IS n'a de sens en SCI familiale que dans des cas très spécifiques (location meublée, gros déficit fiscal à utiliser).
Oui, l'option IS est possible à tout moment, en notifiant le service des impôts. Mais attention : l'option est IRRÉVOCABLE après 5 exercices. Une fois à l'IS, retour à l'IR impossible. À l'inverse, passer de l'IS à l'IR est juridiquement impossible. C'est donc un choix structurant à anticiper avec son expert-comptable.
Une SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée à titre habituel : cette activité étant commerciale, elle ferait basculer automatiquement la SCI à l'IS. Pour louer en meublé, il faut soit accepter l'IS (avec ses inconvénients à la revente), soit créer une autre structure : SARL de famille (location meublée non professionnelle à l'IR), SAS, ou détention en direct via le statut LMNP.
À l'IR : régime des plus-values immobilières des particuliers — taxation 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux, abattement progressif menant à exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). À l'IS : plus-value calculée sur la valeur nette comptable (donc majorée par les amortissements pratiqués), taxée à l'IS (25 %) puis dividende taxé à la flat tax 30 % chez l'associé. Coût total IS : souvent 40-50 % de la plus-value brute, sans abattement temporel.
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Comparatif SCI IR vs IS
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