Création

SCI familiale : création, statuts et transmission aux enfants (2026)

Créer une SCI familiale en 2026 : associés, capital, clauses des statuts, IR ou IS, transmission des parts aux enfants avec l'abattement de 100 000 €. Étapes et FAQ.

Par L'équipe LegalCorners 30 octobre 2026 7 min de lecture

La SCI familiale permet à plusieurs membres d'une même famille de détenir et gérer ensemble un bien immobilier, puis de le transmettre progressivement aux enfants. Voici comment la créer, comment rédiger ses statuts et quels avantages en attendre en 2026.

1. Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La SCI familiale n'est pas une forme juridique à part : c'est une société civile immobilière classique dont les associés sont unis par un lien de parenté ou d'alliance (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints). Elle obéit aux mêmes règles que toute SCI, détaillées dans notre guide pour créer une SCI.

2 associés minimum, sans maximum : un couple suffit.
Enfants mineurs : ils peuvent être associés, représentés par leurs parents.
Capital libre : aucun minimum légal, en argent ou en biens immobiliers.

2. Pourquoi créer une SCI familiale ?

Transmettre le patrimoine progressivement

Plutôt que de donner un bien entier, les parents donnent des parts de la SCI au fil du temps. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation : découper la transmission en parts permet d'utiliser cet abattement au mieux.

Éviter les blocages de l'indivision

Un bien hérité à plusieurs tombe en indivision : chaque indivisaire peut demander le partage, et les décisions importantes demandent l'accord de tous. Dans une SCI, les règles de décision sont fixées par les statuts, et c'est le gérant qui gère au quotidien.

Garder le contrôle tout en transmettant

Les parents peuvent rester gérants même après avoir donné la majorité des parts, ou ne donner que la nue-propriété des parts et garder l'usufruit, c'est-à-dire les loyers et le droit de vote sur les décisions courantes (voir notre article sur le démembrement de propriété en SCI).

3. IR ou IS : quel régime fiscal pour une SCI familiale ?

	SCI à l'IR (par défaut)	SCI à l'IS (sur option)
Imposition des loyers	Chez chaque associé, en revenus fonciers	Au niveau de la société, à l'impôt sur les sociétés
Amortissement du bien	Non	Oui
Plus-value à la revente	Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention	Régime des entreprises, sans abattement
Profil type	Location nue, résidence familiale, transmission	Location meublée, projet de rendement

Pour une SCI dont le but premier est de transmettre, l'IR est le plus souvent retenu. Le comparatif détaillé est dans notre page SCI à l'IR ou à l'IS.

4. Les clauses à soigner dans les statuts

Agrément des nouveaux associés : le Code civil laisse libres, sauf clause contraire, les cessions entre associés et aux ascendants ou descendants. Prévoyez un agrément si vous voulez garder la main sur l'entrée d'un conjoint ou d'un petit-enfant.
Pouvoirs du gérant : fixez les actes qu'il peut faire seul (bail, travaux) et ceux qui exigent l'accord des associés (vente, emprunt).
Démembrement des parts : précisez la répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire.
Décès d'un associé : continuation avec les héritiers ou agrément préalable.

Attention : dans une SCI, chaque associé répond des dettes de la société sur son patrimoine personnel, à proportion de ses parts. C'est un point à expliquer clairement aux enfants associés à leur majorité.

5. Les étapes pour créer une SCI familiale

Définir le projet : bien à acheter ou à apporter, répartition des parts, régime fiscal.
Rédiger les statuts avec les clauses familiales adaptées.
Constituer le capital. L'apport d'un bien immobilier passe obligatoirement par un notaire.
Publier l'annonce légale de constitution.
Déposer le dossier d'immatriculation au guichet unique de l'INPI pour obtenir le Kbis.

LegalCorners rédige les statuts de votre SCI familiale et s'occupe des formalités jusqu'au Kbis : créer une SCI en ligne.

FAQ — SCI familiale

Peut-on créer une SCI familiale à deux ?

Oui. Deux associés suffisent, par exemple un couple ou un parent et son enfant.

Un enfant mineur peut-il être associé d'une SCI familiale ?

Oui. Il est représenté par ses parents, qui agissent en son nom jusqu'à sa majorité.

Faut-il passer par un notaire pour créer une SCI familiale ?

Seulement si un bien immobilier est apporté au capital ou acheté par la SCI. Pour un capital apporté en argent, les statuts peuvent être rédigés et déposés sans notaire.